9月3日，创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“创金合信北京国资公司REIT”）在深圳证券交易所正式挂牌上市。值得一提的是，该项目既是全国首单“科技创新+城市更新”双主题商业不动产公募REIT，也是深圳证券交易所首单获批上市的商业不动产公募REIT项目。项目的成功上市，标志着北京市实体经济与REITs（不动产投资信托基金）市场深度融合、城市更新样板与科技创新载体组合的代表性项目落地见效。
接受《证券日报》记者采访的专家表示，此次双主题REIT的落地是国内商业不动产资产证券化的重要突破，既精准契合新质生产力培育、城市更新提质的国家战略，又贴合城市功能升级与产业优化的发展需求。项目通过资本市场赋能有效盘活国有存量资产、拓宽社会资本参与渠道，同时以市场化运营机制倒逼资产提质增效，为国内商业不动产REITs差异化、多元化发展，以及城市更新与科创产业融合落地开辟了全新路径。
REITs产品体系持续丰富
据了解，创金合信北京国资公司REIT项目的底层资产涵盖新隆福公司持有的隆福大厦、隆福寺北里项目，以及集智未来公司持有的量子芯座、量子银座等资产，项目基础资产总建筑面积合计约12.56万平方米。
其中，隆福寺位于北京市东城区，历史文化积淀深厚，既是北京重要商业地标，也是“故宫—王府井—隆福寺”文化金三角的关键节点。如今，这里已成长为融汇历史底蕴、文化气韵与潮流生活的老城复兴金名片、文化消费新地标；集智未来人工智能产业基地位于北京市海淀区中关村科学城核心区，承担着北京市通用人工智能产业创新伙伴计划执行工作，构建了专业服务大模型行业的特色市级产业服务平台。
两类看似赛道迥异的资产，借由这单商业不动产REIT项目实现联动融合，其背后有着清晰的战略考量。
北京市国有资产经营有限责任公司作为该项目的原始权益人，其相关负责人表示，项目聚焦城市空间更新升级与科技创新载体运营，积极落实国家发展新质生产力、推进城市更新行动的战略导向，紧密围绕北京“四个中心”功能建设，持续激活首都重点区域资产价值，助力完善城市功能布局、优化产业生态、提升发展能级，推动北京经济社会高质量发展。
与此同时，“‘科技创新+城市更新’的双主题REIT，开创了国内商业不动产与科创产业、城市更新深度融合的全新发展模式，拓宽了公募REITs的底层资产边界与应用场景，丰富了国内基础设施及商业不动产REITs市场产品体系，具有行业标志性意义和重要的引导价值。”上述北京市国有资产经营有限责任公司相关负责人补充表示。
而来自资本市场的热烈反响，也印证了该项目独特的投资价值与市场认可度。数据显示，7月13日该基金完成设立，首发份额共计10亿份，发售价格2.831元/份，募集规模28.31亿元。
拓宽城市更新资金来源
长期以来，城市更新与科创载体建设项目普遍存在投资规模大、建设周期长、资金沉淀量大、回款速度慢等行业痛点。传统依赖银行信贷、自有资金投入的模式，不仅大幅占用国企存量资本，也制约了城市更新迭代、科创产业载体升级的推进节奏，这是各地城市更新落地过程中的核心金融堵点。
“此次创金合信北京国资公司REIT的成功上市，通过资产证券化的创新路径，有效破解了这一发展难题，为国内城市更新项目盘活、存量资产高效流转打造了可复制、可推广的标杆样本。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟对《证券日报》记者表示。
朱元伟进一步分析表示，区别于单一业态的REITs产品，本次双主题REIT创新性地将历史文化城市更新资产与前沿科创产业资产组合上市。一方面，有效拓宽了城市更新项目的资金来源渠道，引入社会长期资本参与首都城市建设；另一方面，借助资本市场市场化定价、规范化运营的机制，倒逼城市更新项目、科创园区项目提升运营管理水平，实现资产价值持续增值。
与此同时，该样本的落地进一步完善了国内商业不动产REITs的投资生态，丰富了服务实体经济、城市建设的金融工具。对于资本市场而言，双主题资产组合模式为保险、基金等长期机构投资者提供了兼具稳健性与成长性的优质标的；对于行业发展而言，其成功经验为全国各大城市盘活老城更新资产、激活科创载体价值、拓宽城市更新投融资渠道提供了全新思路。
依托本次首单双主题REIT项目的示范效应，未来国内城市更新、科创载体领域的存量资产盘活有望迎来规模化、常态化发展，更多同类项目将借助商业REITs创新模式实现资产流转与价值释放。针对行业后续高质量发展，业内专家结合市场现状，提出了一系列建议。
中证鹏元评级研发部高级董事吴志武对《证券日报》记者表示，首先，社会资本需跳出传统地产开发思维，全面提升项目管理、运营及融资综合能力，贴合城市更新与科创产业发展需求，依托存量资源创新消费场景与产业业态，打造多元可持续的盈利模式，实现资产长效增值。其次，充分发挥自身市场化优势，主动对接地方建设规划、参与相关政策研讨，精准传递市场诉求，助力优化项目收益机制，保障公益性更新及科创配套项目微利可持续运营，形成政企协同发展格局。最后，创新商业模式与收益体系，摒弃短期开发收益思维，依托项目长期运营收益补齐短期收益短板，通过片区统筹、资源整合、区域收益平衡等方式拓宽盈利空间，持续提升城市更新与科创融合项目的投资价值，为REITs规模化落地、存量资产高效盘活提供有力支撑。
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